事務所の移転や閉鎖が決まり、退去手続きを進める中で、保証金（敷金）がどれくらい返還されるのか不安を感じる経営者や総務担当者の方は多いです。また、提示された原状回復の見積もりが高額で、資金計画に大きな影響を与えることも珍しくありません。
事業用物件である事務所の退去ルールは、一般の住宅用賃貸とは大きく異なります。契約書に書かれている「償却」の取り扱いや、借主が負担すべき原状回復の範囲を正しく理解していないと、退去後に手元に残る金額が想定より大幅に少なくなってしまう恐れがあります。
ここでは、事務所の退去手続きをスムーズに進め、原状回復のコストを適正に抑えるための具体的な手順や交渉のポイントを詳しく解説します。
まず確認したい結論
事務所の退去では、保証金から「償却（敷引き）」と「原状回復費用」が差し引かれた額が返還されます。事務所物件は、通常の使用で生じた床の擦れや壁の変色（通常損耗・経年劣化）もすべて借主の負担で修繕する契約が一般的です。
少しでも多くの保証金を手元に残すためには、早い段階で契約書の原状回復条項を確認し、不要な工事や過剰な見積もりに対して適切に交渉を行う姿勢が欠かせません。
事務所退去時の原状回復で押さえるべき「費用負担」の基本
事務所や店舗などの事業用物件は、民法や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」がそのまま適用されないケースがほとんどです。契約自由の原則が優先されるため、賃貸借契約書の特約が絶対的な基準になります。
通常損耗や経年劣化も原則すべて借主負担になる
一般の住宅であれば、経年変化による壁紙の日焼けや、家具の設置跡による床の凹みはオーナーの負担です。しかし、事務所の契約では、これら通常損耗も含めてすべて入居時の状態に戻して明け渡す「完全原状回復特約」が盛り込まれていることが通常です。
例えば、デスクの配置跡による床タイルの擦り傷や、応接室のパーテーション設置によってできた壁のビス穴などは、退去時に借主の負担で綺麗に修繕しなければなりません。
どこまで戻す？「スケルトン戻し」と「入居時仕様への復旧」
原状回復の範囲には大きく分けて2つのパターンがあります。
- スケルトン戻し: 内装や設備をすべて取り払い、コンクリートの骨組みだけの状態にして返却する。
- 入居時仕様（標準仕様）への復旧: 壁紙、天井、床タイルカーペットの張り替え、照明器具やコンセントの位置を元通りにする。
どちらの仕様であるかは契約書に明記されています。前入居者が設置した設備を引き継いだ「居抜き入居」の場合であっても、退去時には自社でスケルトン状態に戻す義務（原状回復義務）を引き継いでいるケースがあるため確認を怠らないでください。
退去後に保証金（敷金）はいくら戻る？「償却」と原状回復費の計算
事務所の退去において、最も関心が高いのは「保証金がいくら戻ってくるか」という点です。返還される金額は、以下の計算式で決まります。
返還保証金 ＝ 差し入れた保証金総額 − 保証金償却（敷引き） − 原状回復工事費用
保証金償却（敷引き）とは
契約書に「保証金償却：賃料の2ヶ月分」や「償却：保証金の20%」などと書かれている場合、その金額は退去の理由に関わらずオーナーに没収（無条件で差し引かれる）されます。
返還額のシミュレーション例
保証金300万円を差し入れ、月額賃料30万円の事務所を退去する場合のシミュレーションです（償却が「賃料の2ヶ月分（60万円）」、原状回復費用が「100万円」と仮定します）。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 差し入れ保証金総額 | 3,000,000円 | 入居時にオーナーへ預けた総額 |
| 保証金償却（敷引き） | -600,000円 | 賃料の2ヶ月分（オーナーへ没収） |
| 原状回復費用（借主負担） | -1,000,000円 | 退去時の修繕工事代金 |
| 差し引き返還予定額 | 1,400,000円 | 実際に手元に戻ってくる金額 |
原状回復費用が高騰すると、返還される保証金がさらに減少し、場合によっては追加の支払いを求められるケースもあります。費用を抑えることが、保証金の返還額を最大化することに直結します。
費用の大まかな目安については、こちらの原状回復工事の単価表と費用相場も参考にしてください。
事務所の退去から原状回復工事完了までの6つの手順
事務所の退去は、準備開始から引き渡しまで半年以上の期間を要することが一般的です。遅延による損害金を発生させないための手順は以下の通りです。
1. 賃貸借契約書の確認と解約予告の提出
多くの事務所物件では、退去の「6ヶ月前」までに書面で解約予告（退去通知）を出す取り決めになっています。予告期間が3ヶ月前の場合もありますが、まずは契約書を読み込んで提出期限を厳守します。
2. 移転先（新事務所）の決定とスケジュールの調整
現事務所の明け渡し日までに、新事務所への移転作業（引っ越し）を終わらせるための日程を組みます。移転後に原状回復工事を行う期間（通常1〜3週間）が必要なため、引っ越しは契約満了の最低でも2〜3週間前には完了させなければなりません。
3. 原状回復の工事区分の確認と見積もり取得
オーナーまたは管理会社から原状回復の見積書を取り寄せます。この際、工事区分（A・B・C工事）を確認し、自社で発注できる「C工事」の範囲がないかを明確にします。
4. 見積もり内容の精査と査定・交渉
提示された見積書の項目や単価を細かく精査します。過剰な工事範囲や、相場よりも極端に高い単価が設定されていないか、専門の原状回復業者にセカンドオピニオン（相見積もりや査定）を依頼して確認します。
5. 事務所内の荷物片付けと廃棄物処理
デスクや什器、配線、ゴミなどをすべて搬出します。事務所から出るゴミは産業廃棄物扱いとなるため、許可を持った信頼できる業者に処分を依頼します。
6. 原状回復工事の実施と立ち会い引き渡し
すべての工事が終わった後、オーナーや管理会社の担当者立ち会いのもとで最終チェック（検収）を行います。問題がなければ鍵を返却し、明け渡しが完了します。
事務所退去時のトラブルを避けるための契約書チェックリスト
後から「そんな話は聞いていなかった」とならないよう、退去が決まった時点で以下の項目を必ずチェックしてください。
[ ]解約予告の申告期限（退去日の6ヶ月前か、3ヶ月前か）[ ]保証金（敷金）の償却割合や無償却の有無[ ]原状回復の指定業者（B工事）の決定権がどちらにあるか[ ]原状回復の対象範囲（天井、壁、床の張替え義務の有無）[ ]居抜き退去（造作や設備を残した状態での明け渡し）が相談可能か[ ]日割り賃料の算出方法（退去月が満額か日割りか）
事務所の原状回復費用を適正に抑える3つの交渉ポイント
オーナーから提示された見積もりが高いと感じた場合、感情的に値切るのではなく、具体的な根拠を持って交渉に臨みます。
1. 「居抜き退去」ができないかオーナーに打診する
次の入居者がそのままの内装や設備を使う「居抜き」での退去を許可してもらえれば、原状回復費用を大幅に、場合によってはほぼゼロに抑えることができます。オーナーにとっても、次のテナントが早く決まりやすいメリットがあるため、早めに相談する価値は十分にあります。
2. 工事区分を「B工事」から「C工事」へ切り替える交渉を行う
専有部内の内装工事やカーペットの張り替え、電気・電話配線の撤去など、建物の共用設備に影響しない工事については、自社で手配する安い業者（C工事）で行わせてもらえるようオーナーに交渉します。オーナー指定業者よりも2割〜4割安く抑えられることがあります。
3. 信頼できる原状回復専門業者に査定を依頼する
ビル側の指定業者が算出した見積もりは、単価が高めに設定されていることが多いです。F・Sプランニングのような、管理会社との交渉ノウハウと適正な施工単価を持つ専門業者に見積もり査定を依頼することで、単価の引き下げや過剰工事のカットをオーナー側に納得してもらいやすくなります。
事務所の退去・原状回復工事はF・Sプランニングにお任せください
事務所の移転や退去に伴う原状回復コストをできるだけ抑えたい、かつタイトなスケジュールの中で確実に明け渡しを完了させたいとお考えの方は、ぜひ一度F・Sプランニングにご相談ください。
F・Sプランニングは、関東圏を中心にオフィスの原状回復・解体工事に特化した専門業者です。業界最安級の1坪あたり18,000円からの直接施工を行っており、中間のマージンが発生しないため、高いコストパフォーマンスを発揮します。
新宿ルミネや銀座SIXなどの大手商業施設や、有名オフィスビルでの施工実績が多数あり、ビル管理会社ごとの細かいルールや厳しい品質基準にも精通しています。B工事の見積もり査定や工事区分の交渉サポートも無償で対応しており、多くの経営者様・総務担当者様からご支持をいただいています。
最短5日での引き渡しも対応可能ですので、まずはお気軽に無料見積もりからご相談ください。
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