B工事の電気設備・幹線・LAN撤去費用はなぜ高い？分電盤・照明復旧の適正単価と削減術

オフィスや店舗の退去に伴う原状回復見積書において、空調設備・防災設備と並ぶ「3大設備B工事」の1つが「電気・通信（強電・弱電）設備工事」です。

電気設備工事は、目に見えない天井裏やEPS（電気シャフト）、床下で行われるうえ、専門用語（「幹線」「盤改修」「防火区画貫通処理」「弱電MDF」「絶縁測定」など）が並ぶため、総務や店舗開発の担当者様が最も妥当性を判断しにくい領域です。そして指定業者はまさにその「情報の非対称性」を利用して、本来C工事（テナント手配の安価な電気・解体職人）でできる二次側撤去や、本来A工事（ビルオーナー負担）である老朽照明・分電盤の更新費用をB工事見積もりに紛れ込ませます。

本稿では、オフィス・店舗退去における電気・通信B工事の「一次側／二次側の厳密な境界線」と「作業項目別の市場適正単価テーブル」を公開し、高額な電気B工事見積もりを30%〜50%圧縮する5つの実践交渉術を徹底解説します。防災・空調のB工事対策については「B工事の防災・消防設備費用の単価相場」および「B工事の空調設備費用の適正単価と削減法」もあわせてご覧ください。

目次

• 1. 電気・通信の原状回復で「B工事」と「C工事」を分ける決定的な境界線
  • 1-1. 「分電盤の一次側（ビル幹線・EPS）」はB工事、「二次側（室内配線）」はC工事が原則
  • 1-2. なぜ非常照明・誘導灯だけは「室内でもB工事」になりやすいのか？
• 2. 【工種・部材別】電気・通信B工事の「市場適正単価」vs「指定業者高値単価」比較一覧表
  • 2-1. ① 照明設備（グリッドシステム天井照明・非常照明・誘導灯・スイッチ）の単価
  • 2-2. ② 電源・幹線・分電盤（増設盤撤去・床下OAタップ・回路絶縁処理）の単価
  • 2-3. ③ 弱電・通信設備（光ファイバー抜線・MDF整理・防火区画パテ処理・LAN撤去）の単価
• 3. 【坪数別】オフィス退去における電気設備原状回復の総額シミュレーション
• 4. 電気B工事の見積書に潜む「5大水増し・便乗請求カラクリ」
  • 4-1. カラクリ①：「蛍光灯2027年問題」に便乗したLEDベースライト器具本体の更新請求（A工事混入）
  • 4-2. カラクリ②：間仕切り内のコンセント・LAN・ペンダント照明撤去まで全て「B工事単価」で計上
  • 4-3. カラクリ③：不要な「全館停電・電気主任技術者立会い費・休日夜間割増」の上乗せ
  • 4-4. カラクリ④：通信キャリアが無料で抜線する光回線に対する「二重の撤去作業費」
  • 4-5. カラクリ⑤：照明器具を再利用するのに入っている「新規器具購入費」と「全回路メガ測定費」
• 5. 電気・通信B工事の費用を30%〜50%削減する「5つの実践交渉術」
  • 5-1. ① 「分電盤二次側」の配線・コンセント・LAN・造作照明撤去をC工事（解体業者）へ一括移管する
  • 5-2. ② LED器具本体や老朽分電盤の更新は「A工事（資産価値向上）」として除外を求める
  • 5-3. ③ 光回線の廃止届を退去2ヶ月前に出し、キャリア工事とビルMDF立会いを同日統合する
  • 5-4. ④ 入居時に外して保管している「既存ベースライト・ブランクパネル」の在庫を確認する
  • 5-5. ⑤ 増設した電気容量・サーバールーム電源・セキュリティ電気錠の「残置交渉」を行う
• 6. まとめ：電気B工事は「二次側C工事分離」と「LED便乗更新の排除」で半減できる

1. 電気・通信の原状回復で「B工事」と「C工事」を分ける決定的な境界線

電気設備の見積もりを適正化する第一歩は、「建物の安全性・他テナントへの波及リスクがある領域（＝B工事）」と「自社の部屋の中だけで完結する領域（＝C工事）」を物理的な配線ルートで切り分けることです。

1-1. 「分電盤の一次側（ビル幹線・EPS）」はB工事、「二次側（室内配線）」はC工事が原則

【オフィスビルの電気・通信設備におけるB工事／C工事の境界図】

[地下電気室・受変電設備（キュービクル） / 地下MDF室]
   │
   ├─ 縦幹線ケーブル・共用部EPS（パイプシャフト）・電力量計（メーター） ──→ 【B工事（指定業者必須）】
   │
[専有部内のテナント分電盤（電灯盤・動力盤）] ════════ ★ここが一次側／二次側の境界線！
   │
   ├─ ビル基準の天井ベースライト・非常照明・誘導灯の定位置復旧 ───→ 【B工事（または承認C工事）】
   │
   └─ 二次側子ブレーカー以降の増設回路：
       ・会議室LGS壁内のスイッチ・コンセント撤去 ──────────→ 【C工事で安価に施工可能！】
       ・OAフロア下のハーネス・OAタップ・LANケーブル撤去 ─────→ 【C工事で安価に施工可能！】
       ・エントランスやカフェスペースのペンダント・ダクトレール照明撤去 → 【C工事で安価に施工可能！】

多くの管理会社・指定業者は、本来一番下の「C工事で安価に撤去できる二次側配線やLAN撤去」まで全てひっくるめて「電気設備B工事一式」として見積もりを出してきます。ここを切り離すだけで、電気パートの費用は劇的に下がります。

1-2. なぜ非常照明・誘導灯だけは「室内でもB工事」になりやすいのか？

室内の天井についている照明の中でも、「非常用照明器具（緑や赤の点検ランプがついた丸型ダウンライト等）」と「避難口・通路誘導灯」は、建築基準法および消防法で設置位置・照度が厳格に定められており、非常電源（バッテリーまたは自家発電回路）に直結しています。そのため、間仕切り新設時に増設・移設した非常照明や誘導灯の撤去・定位置復旧については、防災上の理由からB工事に指定されるのが一般的です。

2. 【工種・部材別】電気・通信B工事の「市場適正単価」vs「指定業者高値単価」比較一覧表

手元の見積書の各項目が妥当かどうかを即座に判定できる、電気・通信原状回復の単価比較表です。

2-1. ① 照明設備（グリッドシステム天井照明・非常照明・誘導灯・スイッチ）の単価

2-2. ② 電源・幹線・分電盤（増設盤撤去・床下OAタップ・回路絶縁処理）の単価

2-3. ③ 弱電・通信設備（光ファイバー抜線・MDF整理・防火区画パテ処理・LAN撤去）の単価

3. 【坪数別】オフィス退去における電気設備原状回復の総額シミュレーション

オフィスの規模別に、指定業者（B工事一括）の初期見積もりと、二次側C工事分離＋単価査定を行った後の適正金額を比較します。

4. 電気B工事の見積書に潜む「5大水増し・便乗請求カラクリ」

4-1. カラクリ①：「蛍光灯2027年問題」に便乗したLEDベースライト器具本体の更新請求（A工事混入）

近年最も急増しているトラブルです。水銀に関する水俣条約により2027年末で一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入が廃止されることを背景に、退去するテナントの原状回復見積もりの中に「既存蛍光灯器具が生産終了のため、LED一体型ベースライトへ全面交換：150万円〜300万円」という項目を入れてくる管理会社・オーナーが後を絶ちません。

【法的・実務的結論】: 蛍光灯からLED照明器具への交換は、省エネ性能と資産価値を高める「グレードアップ（資本的支出＝A工事：ビルオーナー負担）」です。テナントが入居時に勝手に照明器具を捨ててしまった場合を除き、経年や法改正・メーカー生産終了に伴うビル基準設備の更新費用を退去テナントが負担する法的義務はありません。

4-2. カラクリ②：間仕切り内のコンセント・LAN・ペンダント照明撤去まで全て「B工事単価」で計上

指定電気サブコンの見積書を見ると、「LANケーブル撤去：120本 × 3,500円 ＝ 42万円」「OAタップ撤去：40個 × 4,500円 ＝ 18万円」のように、1本・1個単位の電工歩掛かりで積算されています。 しかし、タイルカーペットを剥がす内装解体職人（C工事）が床をめくったついでにLANケーブルやOAタップを回収すれば、わずか1〜2人工（3万〜5万円程度）で終わる作業です。

4-3. カラクリ③：不要な「全館停電・電気主任技術者立会い費・休日夜間割増」の上乗せ

「分電盤を触るため日曜夜間の全館停電作業が必要になり、主任技術者立会い費と深夜割増で45万円かかります」と言われるケースです。 入居時に「ビルの親幹線（EPS内の遮断器のない母線）」に直接接続した特殊工事でない限り、専有部分電盤の主幹ブレーカー（またはEPS内のテナント専用MCCB）を落とすだけで専有部内は無電圧になり、他フロアを停電させることなく安全に作業できます。本当に全館停電が不可欠な回路なのか、単線結線図での根拠提示を求めましょう。

4-4. カラクリ④：通信キャリアが無料で抜線する光回線に対する「二重の撤去作業費」

NTT東日本やソニーネットワークコミュニケーションズ（NURO）等のビジネス光回線を解約する際、ビル側から「引込線撤去必須」と指定されれば、回線事業者の工事担当者がMDFから室内ONUまでの光ケーブル抜線を行います（回線プランにより無料〜数万円）。それにもかかわらず、ビル指定電気業者側でも「光ケーブル撤去工事一式：18万円」を重複計上しているケースが頻発します。

4-5. カラクリ⑤：照明器具を再利用するのに入っている「新規器具購入費」と「全回路メガ測定費」

移設しただけの既存照明器具を元の位置に戻すだけなのに、新品の照明器具代が計上されていたり、入居時に一切触っていない窓際回路まで含めたフロア全回路の試験調整費が過大に乗せられているパターンです。

5. 電気・通信B工事の費用を30%〜50%削減する「5つの実践交渉術」

【電気・通信B工事の減額交渉 5ステップ】

Step 1：分電盤「二次側」の完全C工事化（LAN・OAタップ・壁内配線・造作照明を解体側へ移管）
  ↓
Step 2：A工事（LEDベースライト更新・老朽分電盤交換）の毅然たる除外要求
  ↓
Step 3：光ファイバー廃止手配の早期化（キャリア撤去工事とビルMDF立会いを1日に集約）
  ↓
Step 4：保管部材の確認（入居時に外してビル倉庫等に預けたベースライト・天井パネルの活用）
  ↓
Step 5：銅線（幹線CVT・VVF・LAN）の有価スクラップ控除＋B工事残存分の単価査定

5-1. ① 「分電盤二次側」の配線・コンセント・LAN・造作照明撤去をC工事（解体業者）へ一括移管する

管理会社に対し、「分電盤内のブレーカー切り離しおよびビル基準照明・非常照明の定位置復旧は指定業者様（B工事）にお願いし、切り離し後の室内二次側配線・OAタップ・LANケーブル・造作照明の撤去処分は、内装解体（C工事）の中で一括撤去します」と申し入れます。電気設備と内装解体の双方に対応できる原状回復業者へ依頼すれば、安全な絶縁切り離しから二次側配線の撤去までスムーズに進められます。

5-2. ② LED器具本体や老朽分電盤の更新は「A工事（資産価値向上）」として除外を求める

見積書にLED器具一式交換が入っている場合は、「賃貸借契約上の原状回復は入居時状態の復旧であり、ビル設備のLED化改修はオーナー様のA工事に該当するため、管球切れ交換相当額以外は対象外としてください」と書面で回答します（詳細は「事業用賃貸の原状回復特約の有効範囲と交渉術」もご参照ください）。

5-3. ③ 光回線の廃止届を退去2ヶ月前に出し、キャリア工事とビルMDF立会いを同日統合する

法人向け光回線の撤去工事は予約が1〜1.5ヶ月先まで埋まっていることが多く、退去直前に申し込むと明渡し日に間に合わず、やむを得ず高額なビル指定業者に緊急抜線を頼む羽目になります。退去2ヶ月前にはキャリアへ解約・撤去手配をかけ、ビル防災センターへのMDF鍵借用申請を同日にまとめましょう。

5-4. ④ 入居時に外して保管している「既存ベースライト・ブランクパネル」の在庫を確認する

エントランスやカフェスペースを作る際、既存のシステム天井ベースライトを5〜10台取り外して「ビルの地下倉庫」や「自社の書庫・トランクルーム」に保管しているケースがよくあります。この存在を忘れていると指定業者から新品器具代（1台3万〜5万円）を請求されるため、入居時の工事担当者や管理会社に保管品の有無を必ず確認してください。

5-5. ⑤ 増設した電気容量・サーバールーム電源・セキュリティ電気錠の「残置交渉」を行う

200V動力回路や大容量のサーバー専用分電盤、エントランス自動ドアの電気錠システムなどは、次の入居テナントにとっても導入コストを節約できる魅力的な設備です。解体前にビルオーナーへ「動作確認済みの状態で無償残置可能」と伝えることで、撤去費用をゼロにできる可能性があります。

6. まとめ：電気B工事は「二次側C工事分離」と「LED便乗更新の排除」で半減できる

オフィスや店舗の原状回復における電気・通信B工事の過剰請求を防ぐ鉄則は以下の3点です。

1. 分電盤二次側（LAN配線・OAタップ・間仕切り内コンセント・造作照明）の撤去をB工事から切り離し、内装解体（C工事）と一括施工する。
2. 蛍光灯製造終了等を口実にした「LED照明器具本体への全面更新（A工事）」の便乗請求を契約根拠に基づき排除する。
3. 光回線の解約抜線手配を早期に行い、保管してある既存照明部材の再利用や電源設備の残置交渉を徹底する。

F・Sプランニング（株式会社FSプランニング）では、オフィス・店舗の原状回復業務や内装解体、設備の修理・交換をはじめ、管理会社との工事区分調整サポートや指定業者見積もりの比較診断を無料で承っております。指定業者の見積書に疑問を感じたら、原状回復の費用案内や施工実績をご確認のうえ、まずは無料お見積もり・相談フォームよりお気軽にお問い合わせください。