OAフロア・タイルカーペットの撤去・張替え原状回復費用｜平米単価と糊残り対策・残置術

オフィスの退去・原状回復工事において、床面積の100%すべてに対象が及ぶため、見積総額の中で最も大きなウェイトを占める項目の1つが「OAフロア（フリーアクセスフロア／二重床）の撤去・補修」と「タイルカーペットの全面張替え」です。

例えば100坪（約330㎡）のオフィスを退去する場合、床の原状回復単価が「1㎡あたり4,000円違うだけ」で、床工事だけで132万円もの金額差が生まれます。実際に退去見積もりを受け取った企業様からは、次のような疑問が数多く寄せられます。

床の原状回復は、ビル全体の消防や中央空調とは一切関係のない純粋な室内仕上げ工事（本来C工事が最も適した領域）です。構造別の適正な平米単価（㎡単価）と、OAフロアの材質（樹脂製 vs スチール製）による産廃コストの違い、そして「無償残置交渉」のコツを押さえれば、床まわりの退去費用は40%〜最大100%削減できます。

本稿では、OAフロア・タイルカーペットの撤去・張替えにおける最新の平米単価テーブルから、床スラブ・Pタイルの糊残りケレン対策、費用を半減させる実践交渉術までを徹底解説します。内装解体全体の平米単価については「内装解体の平米単価（㎡単価）・坪単価相場」もあわせてご参照ください。

目次

• 1. 【一覧表】OAフロア撤去・タイルカーペット張替えの平米単価（㎡単価）相場
  • 1-1. タイルカーペットの「剥がし・産廃・新規貼り」適正㎡単価（東リGA-100・サンゲツNT-350基準）
  • 1-2. OAフロアの種類別（樹脂置敷き式 vs スチール支柱調整式）の撤去・処分㎡単価
• 2. 【坪数別】オフィス床の原状回復トータル費用シミュレーション（30坪・60坪・120坪）
• 3. なぜ管理会社・指定業者の床見積もりは「1㎡＝8,000〜12,000円」に跳ね上がるのか？
  • 3-1. ロス率（歩留まり）の過大計上と「専有面積を超えた数量設定」
  • 3-2. 本来交換不要な「既存OAフロアパネル交換」や「下地Pタイル全面張替え」の抱き合わせ
  • 3-3. 廃タイルカーペット（塩ビ裏地・廃プラ）の産廃処分費への重層マージン
• 4. 現場で多発する「床下地・糊残り（ケレン）トラブル」と正しい復旧工法
  • 4-1. ピールアップ糊（再剥離接着剤）と強粘着ボンドの決定的な違い
  • 4-2. 支柱式OAフロア撤去後の「エポキシ系台座ボンド跡」の機械ケレン・モルタル補修
  • 4-3. 2006年以前の築古ビルにおける「既存Pタイル・床接着剤のアスベスト（石綿）注意点」
• 5. OAフロア・タイルカーペットの原状回復費用を40%〜100%削減する「5つの鉄則」
  • 5-1. ① 自社設置したOAフロアは壊す前に「無償残置（造作譲渡）」をオーナーへ提案する
  • 5-2. ② 床工事（カーペット張替え・ソフト巾木）を「B工事からC工事（直接施工）」へ切り替える
  • 5-3. ③ スチール製OAフロアの撤去時は「鉄くず有価買取」で産廃処分費を相殺させる
  • 5-4. ④ 床下のLANケーブル・OAタップ撤去を「電気B工事」ではなく「床解体と同時施工」にする
  • 5-5. ⑤ オフィス什器（デスク・書庫・金庫）を先行買取・搬出して「一気通貫貼り」で人工を減らす
• 6. まとめ：オフィス床の原状回復は「残置交渉」と「C工事直接発注」が最強の解

1. 【一覧表】OAフロア撤去・タイルカーペット張替えの平米単価（㎡単価）相場

まずは、オフィス退去時に発生する床関連工事の「工程別・材質別の市場適正単価（C工事・直接施工相場）」と「管理会社・指定業者（B工事）の高値見積例」を比較します。

1-1. タイルカーペットの「剥がし・産廃・新規貼り」適正㎡単価（東リGA-100・サンゲツNT-350基準）

日本の賃貸オフィスビルの約8割以上で基準床材に指定されているのが、50cm×50cm角の業務用タイルカーペット（東リ「GA-100シリーズ」またはサンゲツ「NT-350シリーズ」等）です。 自社施工の原状回復専門会社に発注すれば、既存剥がし＋産廃処分＋ピールアップ糊再塗布＋新規タイルカーペット貼り込みの全てを含めて「1㎡あたり3,800〜5,200円（坪単価 1.25万〜1.7万円）」が適正相場です。見積書でトータル7,500円/㎡を超えている場合は、確実に大幅減額の余地があります。

1-2. OAフロアの種類別（樹脂置敷き式 vs スチール支柱調整式）の撤去・処分㎡単価

入居時に「Pタイル床」や「モルタル金鏝押さえ床」だった物件にテナント自身でOAフロアを新設していた場合、退去時に撤去を求められます。OAフロアは以下の3タイプで撤去・産廃構造が異なります。

1. 置敷き式（溝配線型・樹脂製パネル）: 床にボンド固定せずシートの上に並べるタイプ（高さ40〜50mm）。バールを使わず手で次々とめくれるため解体人工は最小ですが、ポリプロピレン等の「廃プラスチック類」となるため産廃処分費がかかります。
2. 支柱調整式（レベル調整型・スチール／アルミダイキャスト製）: 床スラブに金属支柱（ペデスタル）をエポキシ接着剤で固定し、その上にスチールパネルをビス止めするタイプ（高さ50〜150mm以上）。インパクトドライバーでのビス外しと支柱の打撃撤去・糊ケレン手間がかかりますが、純粋な金属材であれば鉄スクラップ（有価物）として処理できるため産廃処分費を圧縮できます。
3. モルタル充填スチールパネル式: 歩行感を重厚にするためスチールパネル内部にセメントモルタルが封入されているタイプ。1枚あたり4〜6kgと非常に重くエレベーター搬出回数が増えるうえ、鉄とモルタルの複合材となるため専門の中間処理ルートが必要です。

2. 【坪数別】オフィス床の原状回復トータル費用シミュレーション（30坪・60坪・120坪）

床まわりの原状回復（①既存OA床ありでタイルカーペット張替えのみの場合、②テナント設置OA床の撤去＋Pタイル復旧がある場合）の規模別費用目安です。

3. なぜ管理会社・指定業者の床見積もりは「1㎡＝8,000〜12,000円」に跳ね上がるのか？

3-1. ロス率（歩留まり）の過大計上と「専有面積を超えた数量設定」

これが非常に多いトリックです。例えば契約面積が「150㎡」であり、その中にトイレや給湯室・EPS（計20㎡）が含まれていれば、実際にタイルカーペットが敷かれている執務室の実面積は「130㎡」のはずです。切り欠きロス率（通常5〜8%）を見込んでも材料手配は140㎡で足ります。 ところが指定業者の見積書を見ると、なぜか数量が「175㎡」のように実面積より30%以上多く計上されていることが頻繁にあります。図面から実測面積を拾い直すだけで数十万円が減額されます。

3-2. 本来交換不要な「既存OAフロアパネル交換」や「下地Pタイル全面張替え」の抱き合わせ

ビル側に最初から備え付けられていたOAフロアの上のタイルカーペットを張り替えるだけなのに、「OAフロア不陸調整・パネル一部交換一式：45万円」といった曖昧な費用が追加されているケースです。重量物による破損がない限り、既存OAフロアのガタつき調整や寿命交換はビル資産の維持管理（A工事）の範囲です。

3-3. 廃タイルカーペット（塩ビ裏地・廃プラ）の産廃処分費への重層マージン

剥がしたタイルカーペットは裏面に塩化ビニル樹脂が使われているため「廃プラスチック類（産業廃棄物）」となります。100坪（330㎡）剥がすと重量は約1.6トンになります。自社で収集運搬車両を持つ業者なら適正な立米・重量単価で処理できますが、管理会社→ゼネコン→内装屋→産廃業者と4社を経由すると、産廃処分費だけで2倍以上に膨らみます。

4. 現場で多発する「床下地・糊残り（ケレン）トラブル」と正しい復旧工法

4-1. ピールアップ糊（再剥離接着剤）と強粘着ボンドの決定的な違い

OAフロアの上にタイルカーペットを貼る際は、後から簡単に剥がして配線メンテナンスができるよう、タック性のある水性接着剤「ピールアップ糊（東リ エコGAセメント等）」を使用するのが鉄則です。 しかし、過去の施工業者が誤って「アクリル系強粘着ボンド」や「両面テープ」でOAフロアやPタイルの上にベッタリ接着してしまっていた場合、剥がす際に裏地の塩ビ層が千切れて床一面にこびりつき、剥離剤と電動スクレーパー（ペッカー）による重度なケレン作業が必要になります。現地調査では必ずカーペットを1〜2枚めくって下地の接着状態を確認することが欠かせません。

4-2. 支柱式OAフロア撤去後の「エポキシ系台座ボンド跡」の機械ケレン・モルタル補修

コンクリートスラブに支柱をボンド固定するOAフロアを撤去すると、50cm格子状に硬いエポキシ樹脂接着剤の塊が残ります。これを放置したままでは明渡し検査に通らないため、ダイヤモンドカップサンダー（集塵機連動）で平滑に研磨除去し、スラブ欠けが生じた箇所は樹脂モルタル（カチオンフィラー）で左官補修して引き渡します。

4-3. 2006年以前の築古ビルにおける「既存Pタイル・床接着剤のアスベスト（石綿）注意点」

1980年代〜2000年代初頭に建てられたオフィスビルで、既存の古いPタイル（ビニル床タイル）を剥がす指示が出た場合、古いPタイル自体またはその下の黒色・茶色の床用接着剤（マスチック）に石綿（アスベスト：クリソタイル）が含有されている可能性があります。 不要に既存Pタイルまで剥がすとアスベスト分析費・レベル3湿潤手ばらし撤去費が発生するため、既存Pタイルが健全であれば「Pタイルは剥がさずクリーニング・ワックス掛け（またはその上への上貼り）で復旧する」方がオーナー・テナント双方にとって安全かつ低コストです。詳しくは「内装解体前のアスベスト事前調査義務と費用相場」をご覧ください。

5. OAフロア・タイルカーペットの原状回復費用を40%〜100%削減する「5つの鉄則」

【床まわりの原状回復コストを劇的に下げる5つのアクション】

1. OAフロアの無償残置交渉 ──→ 撤去費・産廃費・下地Pタイル復旧費がまるごと「0円」に！
2. C工事（直接施工）への切替 ─→ タイルカーペット張替え単価を 9,000円/㎡ → 4,200円/㎡ へ半減！
3. 図面からの実測面積精査 ──→ トイレ・給湯・EPS面積と過大ロス率（20%超）をカット！
4. 床下配線の同時撤去 ────→ 電気B工事の高額LAN抜線費（数十万円）を床めくり時に一括吸収！
5. 什器の先行搬出・空室施工 ─→ 「荷物移動しながらの分割貼り（昼夜分割）」を避け最小人工で完了！

5-1. ① 自社設置したOAフロアは壊す前に「無償残置（造作譲渡）」をオーナーへ提案する

現在、東京都心をはじめ全国のオフィス市場において、「OAフロアがない（Pタイルむき出しでコードが床の上を這う）オフィス」は著しくテナント付けが不利になります。 そのため、入居時に自社で綺麗なOAフロアを敷設していた場合、解約予告の段階で管理会社・オーナーへ「当社で新設したOAフロア（耐荷重3,000N仕様等）は破損もなく極めて良好な状態ですので、撤去せず無償で残置し、表層のタイルカーペットのみ新品へ張り替えてお引き渡ししたい」と提案してください。多くのビルオーナーにとって資産価値アップになるため、驚くほど高い確率で承認され、50万〜150万円の撤去・復旧費が一瞬でゼロになります。

5-2. ② 床工事（カーペット張替え・ソフト巾木）を「B工事からC工事（直接施工）」へ切り替える

タイルカーペットやソフト巾木の張替えは、ビルの躯体や防災設備に一切影響を与えません。管理会社から提示された見積書で床工事がB工事に含まれている場合は、「ビル指定と同一メーカー・同一品番（東リGA-100等）を使用し、完了写真・出荷証明を提出する条件でC工事にて施工したい」と交渉しましょう。

5-3. ③ スチール製OAフロアの撤去時は「鉄くず有価買取」で産廃処分費を相殺させる

どうしてもOAフロアの撤去が必要な場合で、パネル・支柱がスチール製またはアルミダイキャスト製であれば、総重量は数トンに達します。「金属製OAフロアを産廃処分費として請求するのではなく、スクラップ有価物として買い取り控除してほしい」と解体業者へ要請することで、10万〜30万円のコストダウンが可能です。

5-4. ④ 床下のLANケーブル・OAタップ撤去を「電気B工事」ではなく「床解体と同時施工」にする

OAフロアの下を通っている大量のLANケーブルや電話線、OAタップは、電気B工事の業者に頼むのではなく、タイルカーペット・OAフロアをめくるC工事業者にまとめて撤去させるのが鉄則です。床パネルを開けた瞬間に一気に引き抜けるため、電気業者の5分の1以下の費用で片付きます。

5-5. ⑤ オフィス什器（デスク・書庫・金庫）を先行買取・搬出して「一気通貫貼り」で人工を減らす

室内にデスクやキャビネットが残った状態でカーペットを張り替えようとすると、「右半分の荷物を左へ寄せて貼る → 左へ戻して右を貼る（移動手間費）」が発生し、職人の人工が1.8倍かかります。必ず引越し・什器買取搬出を完了させてフロアを完全に空っぽにしてから、1〜2日で一気に張り上げる工程を組みましょう。

6. まとめ：オフィス床の原状回復は「残置交渉」と「C工事直接発注」が最強の解

OAフロアおよびタイルカーペットの原状回復で無駄なコストを徹底排除するポイントは以下の3点です。

1. 自社で新設したOAフロアは、解体する前にまず「無償残置（上のカーペットのみ新品張替え）」をビルオーナーへ提案する。
2. タイルカーペット張替えは指定品番（GA-100 / NT-350等）を守ったうえでC工事（直接施工業者）へ切り替え、単価を4,000円台/㎡へ適正化する。
3. 専有面積から水回り等を除いた「実測施工面積」で積算させ、床下LAN撤去やスチール床材のスクラップ還元を一体化する。

F・Sプランニング（株式会社FSプランニング）では、オフィス退去に伴う管理会社との工事範囲調整サポートから、OAフロア撤去・下地補修、タイルカーペット・クロス張替えの自社直接施工、移転先オフィスの内装工事までワンストップで承っております。管理会社の見積書がお手元に届いたら、原状回復の費用ページや施工実績もご覧のうえ、まずは無料お見積もり・相談フォームよりお気軽にご相談ください。